전세 사기, 내 보증금은 안전할까? 계약 전 필독! 예방 대책과 필수 특약 (2026년판)

"전세 계약, 도장 찍기 전에 5분만 읽으세요." 깡통전세와 빌라왕의 공포에서 벗어나는 법. 등기부등본 을구 분석, 집주인 세금 체납 확인, 전세보증금 반환보증(HUG) 가입 조건, 그리고 계약서에 반드시 넣어야 할 필수 특약 3가지를 정리합니다. 안심전세 앱 활용법과 전세 사기 피해자 지원 특별법까지, 내 돈을 지키는 완벽 가이드.

등기부등본 보는 법부터, 집주인의 체납 세금 확인, 그리고 2026년 강화된 HUG 보증 보험 가입 조건까지 꼼꼼하게 다뤘습니다.

― "설마 나한테 그런 일이? 그 설마를 잡는 것이 바로 '지식'입니다."

"신축 빌라인데 전세가랑 매매가랑 똑같아요. 계약해도 될까요?"
"집주인이 보증보험 가입을 100% 장담한다는데 믿어도 되나요?"

최근 몇 년간 대한민국을 뒤흔든 '전세 사기' 사태는 아직도 현재진행형입니다. 빌라왕, 건축왕 사건을 보며 남의 일이라 생각했지만, 막상 내가 전셋집을 구하려고 보니 모든 매물이 의심스럽고 계약서에 도장 찍기가 두려워집니다.

전세 사기는 단순히 집주인이 나쁜 마음을 먹어서 생기기도 하지만, 집값이 하락하면서 전세가가 매매가를 역전하는 '깡통전세' 시스템의 문제로 인해 발생하는 경우도 많습니다. 즉, 집주인이 돈을 돌려주고 싶어도 못 돌려주는 상황이 올 수 있다는 뜻입니다.

따라서 세입자는 이제 스스로를 지키는 '부동산 탐정'이 되어야 합니다. 공인중개사 말만 믿어서는 안 됩니다.

오늘 이 글에서는 계약 전 매물 탐색 단계부터 계약서 작성, 입주 후 대항력 확보까지 전세 사기를 원천 봉쇄하는 단계별 대책과, 정부가 제공하는 필수 정책(안전장치)을 심층 가이드해 드립니다.

1️⃣ 1단계: 계약 전 '서류' 수사 (등기부등본 & 시세)

집을 보러 가서 인테리어가 예쁘다고 덜컥 계약금을 입금하면 안 됩니다. 서류가 깨끗한지 먼저 확인해야 합니다.

📜 등기부등본 '을구'의 비밀

등기부등본은 그 집의 이력서입니다. 표제부, 갑구, 을구 중 '을구(소유권 이외의 권리)'를 뚫어지게 봐야 합니다.

근저당권 (빚): 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 얼마를 빌렸는지 나옵니다.

안전 기준: [근저당 채권최고액 + 내 전세보증금]이 집 시세의 70%를 넘으면 위험합니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 확률이 높습니다.
예: 시세 3억 집인데 빚이 1억 있고, 내 전세금이 2억이라면? 합계 3억(100%). 전형적인 깡통전세입니다. 절대 계약 금지.

신탁 등기: 갑구에 소유자가 개인이 아니라 'OO신탁'으로 되어 있다면 주의해야 합니다.

소유권이 신탁 회사에 넘어간 상태이므로, 신탁 회사의 동의 없이 원래 집주인과 계약하면 그 계약은 무효입니다. 보증금을 날립니다. 반드시 '신탁 원부'를 발급받아 권리 관계를 확인해야 합니다.

💰 시세 확인 (KB시세 & 안심전세 앱)

아파트와 달리 빌라(다세대 주택)는 시세 파악이 어렵습니다. 사기꾼들은 이를 악용해 매매가를 뻥튀기합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템과 KB부동산 시세를 확인하세요.
HUG 안심전세 앱: 정부가 만든 앱입니다. 시세 파악이 어려운 신축 빌라의 적정 시세와 악성 임대인 명단까지 보여줍니다. 계약 전 필수 설치 앱입니다.

2️⃣ 2단계: 집주인 '신상' 털기 (세금 체납)

집주인이 빚은 없는데 세금을 안 냈다면? 집이 공매로 넘어갑니다. 문제는 국세(세금)가 세입자의 보증금보다 순위가 앞선다는 점입니다. (당해세 우선의 원칙)

🧾 납세 증명서 요구하기

계약 체결 전에 임대인에게 '국세·지방세 완납 증명서'를 요구하세요.
정책 변화: 예전에는 집주인 동의가 필수였지만, 이제는 보증금 1천만 원 초과 계약의 경우, 계약 체결 후에는 집주인 동의 없이도 세입자가 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다. (하지만 계약 파기를 막으려면 계약 전에 보여달라고 하는 게 좋습니다.)

3️⃣ 3단계: 계약서 작성 시 '필수 특약' 넣기

계약서는 법적인 효력을 갖는 유일한 무기입니다. 공인중개사에게 다음 특약들을 반드시 넣어달라고 요구하세요. 거절하는 집주인과는 계약하지 마세요.

🛡️ 전세 사기 방지 3대 특약

"전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입이 불가능할 경우, 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다."

(건물에 하자가 있거나 집주인 신용 문제로 보험 가입이 거절될 수 있습니다. 이때 계약금을 돌려받기 위한 안전장치입니다.)

"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 목적물에 저당권, 전세권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 무효로 한다."

(세입자가 이사하고 전입신고를 해도 효력(대항력)은 '다음 날 0시'부터 발생합니다. 사기꾼들은 이 틈을 타 입주 당일에 대출을 받아버립니다. 이를 막는 조항입니다.)

"임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 만약 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지하고 보증금을 반환한다."

4️⃣ 4단계: 입주 당일 해야 할 일 (대항력 확보)

이사하는 날은 짜장면만 먹는 날이 아닙니다. 법적인 방어막을 치는 날입니다.

전입신고: 주민센터에 가서 "나 여기 살아요"라고 신고하는 것.
확정일자: 계약서에 "이 날짜에 계약했음"이라는 도장을 받는 것. (요즘은 주택임대차 신고를 하면 자동으로 부여됩니다.)
실거주 (점유): 실제로 짐을 풀고 사는 것.

이 3가지를 모두 갖춰야 '대항력(집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리)'과 '우선변제권(경매 시 배당받을 권리)'이 생깁니다. 평일에 이사한다면 반차를 내서라도 당일에 처리하세요.

5️⃣ 최후의 보루: 전세보증금 반환보증 (보증보험)

집주인이 돈을 안 주면 보증 기관(HUG, HF, SGI)이 대신 주고, 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 제도입니다. 선택이 아닌 필수입니다.

📉 2026년 강화된 가입 조건 (126% 룰)

HUG(주택도시보증공사)의 가입 문턱이 높아졌습니다. 깡통전세를 거르기 위함입니다.

공시가격의 126%: 전세보증금이 [공시가격 × 126%] 이내여야 가입이 가능합니다.
예: 공시가격 1억 원인 빌라라면? 1억 × 1.26 = 1억 2,600만 원.
전세금이 1억 3천만 원이라면 보증보험 가입이 거절됩니다.
의미: 즉, 전세가가 너무 높은 집은 애초에 보증보험 가입이 안 되므로 계약하지 말라는 뜻입니다. 계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 HUG에 미리 문의하거나 안심전세 앱에서 확인하세요.

6️⃣ 신종 사기 수법과 적신호 (Red Flags)

사기꾼들도 진화합니다. 이런 상황이라면 의심하세요.

매매가보다 높은 전세가 (무피/플피 투자): 전세금을 받아 집값을 치르고도 돈이 남는 경우입니다. 명의만 빌려준 바지 사장을 내세우고 나중에 잠적합니다.
이사비/현금 지원 유혹: "전세 계약하면 이사비 500만 원 드릴게요." 세상에 공짜는 없습니다. 그만큼 전세가가 뻥튀기되어 있다는 뜻입니다. 나중에 그 돈 때문에 보증금 전액을 날립니다.
신탁 부동산: 집주인이 "신탁 말소 조건"을 내걸어도 신중해야 합니다. 신탁 원부를 직접 확인하고 신탁사의 동의서를 눈으로 보기 전엔 돈을 입금하지 마세요.

7️⃣ 이미 사고가 났다면? (전세사기 특별법 지원)

불행히도 피해를 입었다면, 정부의 '전세사기 피해자 지원 특별법'을 이용해야 합니다.

경매 유예/정지: 살던 집이 경매로 넘어가는 것을 잠시 멈출 수 있습니다.
우선 매수권: 살던 집이 경매에 나왔을 때, 피해자가 가장 먼저 낙찰받을 수 있는 권리를 줍니다.
저리 대출: 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 할 때, 저금리로 대출을 지원합니다.
긴급 주거 지원: 당장 갈 곳이 없는 경우 LH 공공임대 주택을 시세의 30% 수준으로 제공합니다.
신청: 관할 지자체나 '전세사기 피해지원센터'에 피해자 결정을 신청해야 합니다.

8️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공인중개사가 공제증서(1억 원)를 보여주며 안전하다는데 믿어도 되나요?
A. 맹신하지 마세요. 공제증서는 그 부동산에서 발생한 모든 사고에 대해 1년 동안 총 1억 원(또는 2억 원)까지만 보장한다는 뜻입니다. 만약 그 중개사가 여러 명에게 사기를 쳤다면, 피해자들끼리 1억 원을 나눠 가져야 하므로 실제로 받는 돈은 푼돈일 수 있습니다.

Q2. 확정일자는 인터넷으로 못 받나요?
A. 가능합니다. '대법원 인터넷 등기소'에서 온라인으로 확정일자를 받을 수 있습니다. 주말이나 야간에도 신청 가능하지만, 효력은 업무 시간 기준으로 발생하니 주의하세요.

Q3. 집주인이 외국인이에요.
A. 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 외국인 등록번호나 거소 신고 사실 증명 등을 확인해야 하며, 보증보험 가입이 까다로울 수 있습니다. 되도록 내국인과의 계약을 추천합니다.

🔚 9️⃣ 결론: 돌다리도 두드리고 건너는 '깐깐한 세입자'가 됩시다

"좋은 게 좋은 거지"라며 대충 넘어가는 계약 관행이 전세 사기를 키웠습니다.
집주인이 기분 나빠할까 봐 서류를 요구하지 못하거나, 특약 사항을 말하지 못한다면 내 돈을 지킬 수 없습니다.

깐깐한 세입자가 사기꾼을 피합니다.
사기꾼들은 질문이 많고, 등기부등본을 떼어오고, 보증보험을 따지는 세입자를 가장 무서워합니다.

오늘 정리해 드린 [등기부 확인 - 세금 확인 - 특약 설정 - 대항력 확보 - 보증보험 가입]의 5단계 방어막을 철저히 치세요.

여러분의 소중한 보증금은 그 누구도 아닌, 여러분 자신이 지켜야 합니다.

안전하고 행복한 주거 생활을 응원합니다!

🏷️ 해시태그
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